為防止樓市泡沫臺灣金管會緊盯入臺資金

因應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，金管會日前罕見地逐一打電話給16家金控，要求各金控做好集團(tuán)的不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)集中度控管，同時(shí)，注意不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

 

根據(jù)金管會及保發(fā)中心統(tǒng)計(jì)，目前銀行辦理的購置住宅貸款、建筑貸款、修繕貸款及以土地為擔(dān)保的放款金額，加上保險(xiǎn)業(yè)辦理不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保放款及投資不動(dòng)產(chǎn)金額，合計(jì)已有11兆元臺幣。

 

由于金控旗下?lián)碛秀y行、保險(xiǎn)，隨著不動(dòng)產(chǎn)行情可能反轉(zhuǎn)，金管會不得不對金控的集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)「上緊發(fā)條」。

 

為掌握房價(jià)波動(dòng)對金融機(jī)構(gòu)可能造成的風(fēng)險(xiǎn)，金管會今年5月對銀行進(jìn)行壓力測試，測試結(jié)果全數(shù)過關(guān)。金管會高層昨（14）日透露，隨后金管會也針對不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，對保險(xiǎn)業(yè)進(jìn)行壓力測試，結(jié)果也都過關(guān)。

 

因金控公司本身不能投資不動(dòng)產(chǎn)，也沒有授信業(yè)務(wù)，不需要特別針對集團(tuán)最上層的金控公司做壓力測試。不過，隨著不動(dòng)產(chǎn)市場行情轉(zhuǎn)向平盤往下走趨勢，金管會已盯上金控的集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，日前逐一打電話給16家金控，要求注意整個(gè)集團(tuán)的不動(dòng)產(chǎn)授信、投資等相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

 

金管會官員表示，為隨時(shí)掌握市場變化及金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況，金管會每月會透過各金融機(jī)構(gòu)申報(bào)的資料，進(jìn)行場外監(jiān)控分析，并召開檢查平臺會議進(jìn)行討論。隨著不動(dòng)產(chǎn)跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)上升，金管會已連續(xù)多次提醒銀行、保險(xiǎn)公司注意。

 

官員表示，金控旗下有銀行、保險(xiǎn)子公司，金管會主要是從集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)的角度，提醒銀行注意控管風(fēng)險(xiǎn)集中度問題，保險(xiǎn)公司除了不動(dòng)產(chǎn)授信外，還有投資不動(dòng)產(chǎn)，也要注意不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

 

例如少數(shù)公司依國際會計(jì)準(zhǔn)則（IFRS）采公允價(jià)值評價(jià)，認(rèn)列不動(dòng)產(chǎn)增值利益，導(dǎo)致獲利上升，未來更要注意，萬一市場價(jià)格反轉(zhuǎn)后，對損益可能造成的波動(dòng)。

 

 

信合社房貸擴(kuò)大控管

 

金管會打炒房行動(dòng)擴(kuò)及信合社，將信合社辦理房貸額度的控管范圍，從原本只有自用住宅貸款，擴(kuò)大到所有住宅貸款及房屋修繕貸款，兩者合計(jì)不能超過存款的55% ，以利信合社做好房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控管。

 

此外，有關(guān)建筑融資部分，官員表示，信合社也適用銀行采行的監(jiān)控指標(biāo)，也就是前十大銀行的建筑貸款不能超過其總放款的10%，其余銀行則是不能逾15%。金管會正隨時(shí)監(jiān)控信合社建筑融資是否超標(biāo)，若超標(biāo)太多，也會要求像銀行一樣增提準(zhǔn)備。

 

近年來，財(cái)金部會打炒房行動(dòng)不斷，緊盯銀行不動(dòng)產(chǎn)授信業(yè)務(wù)，部分投資客移往信合社及農(nóng)漁會信用部等基層金融，已引起金管會注意，繼提醒農(nóng)金局注意外。金管會在本月5日發(fā)函，從嚴(yán)規(guī)范信合社承作房貸業(yè)務(wù)。

 

官員表示，計(jì)算信合社房貸業(yè)務(wù)可承作上限的修正，主要目??的是將購置住宅貸款及房屋修繕貸款，納入不動(dòng)產(chǎn)授信總量管理，并做合理規(guī)范。

 

至于分母部分，由于存定的成本較高，一并從定存改為所有存款，可強(qiáng)化信合社資產(chǎn)負(fù)債的妥善配置，并避免資金運(yùn)用過度集中。

 

低價(jià)區(qū)物件可能降價(jià)

 

住商不動(dòng)產(chǎn)企劃研究室主任徐佳馨表示，近年銀行緊縮銀根對抑止房市投機(jī)炒作，已收到相當(dāng)大的效果，未來放款條件與授信更趨嚴(yán)苛，對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生一定影響。

 

特別是在奢侈稅后過度炒作的低價(jià)區(qū)，不少透過信用合作社貸款的標(biāo)的會受到?jīng)_擊，買方貸款受限將造成量能萎縮，某些口袋不深的賣方可能會降價(jià)釋出。

 

此外，過去不少購屋人采取修繕貸款方式補(bǔ)足貸款不足缺口，或者貸款做為下次購屋的頭期款，若銀行群起圍堵，價(jià)格在買方無力加價(jià)下，賣方難以堅(jiān)持，對價(jià)格松動(dòng)也有幫助。

 

徐佳馨表示，作為房貸指標(biāo)，土銀針對工業(yè)住宅不貸款的作法后續(xù)是否有銀行跟進(jìn)，值得注意。這波多頭有不少建商推出工業(yè)宅，目前多已交屋或進(jìn)入中古市場，由于房屋屋齡較新，價(jià)格甚至較同區(qū)域來得高，打破過去市場對工業(yè)住宅認(rèn)知，一旦不核貸，必然引爆投資方拋售潮，成為一大未爆彈。

 

 

 

 

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